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买房时避免二手房买卖后遗症

http://www.syfun.com/news/2004/　2004-9-29 18:14:09 【打印】　【关闭】

　　买二手房最怕的就是留下后遗症。不少客户签完合同，买了房子，才发现一大串问题正隐藏其中。有的是上家拖欠物业管理费，有的还有其他的……业内有关人士表示，绝大多数的二手房纠纷，都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。

　避免二手房后遗症的最好办法就是细签购房合同。律师认为，今年7月1日新版房地产买卖合同的启用，对佣金收取、经纪人资质、交房条件等方面的改进，使房屋买卖的可操作性更强，但仍然有一些条款需要细化。以下三类问题特别容易引发二手房“炎症”：定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。其中，50％以上的纠纷是由于定金问题产生的，30％左右是因共有房屋交易所产生的，剩下的则为期房不规范转让引发的。

　　定金埋下祸根案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为50万元的二手房。在签订正式的房屋买卖合同之前，李某交给中介公司2万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望以52万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还2万元。在收回2万元后，李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取的是意向金，不应双倍返还。

　　分析：产生2万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗掉定金。但订金只属预付款性质，在双方交易不成功时应如数返还。

　　产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者拗掉；二是定金交付数额问题。比如合同中约定下家在签约时付4万元定金，但实际只付了2万元。一旦一方违约� 一流信息监控拦截系统

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分析：取得预售许可证后的期房转让分为两种。一种叫预订权转让。这是典型的炒楼花行为，此种转让性质属于预订合同的转让，依法应征得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下，购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同，否则可视为私自取消预订。

　　另一种叫期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让。根据上海市房地产转让办法规定，已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；没有付清房款的，转让需经开发商同意。但是，何谓“已付清房款”，法律并无相应解释。在一次性付款方式下，“已付清房款”并无争议，该种期房转让就不需要征得开发商的同意，只需通知即可。若以按揭贷款方式，开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任，实务操作中按揭贷款支付方式被认定为未付清房款。所以，按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。

　　对策：转让期权时，上家应当按照下家付款方式，通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下，上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。现实交易中，上家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作，其风险将由上家自己承担。如果属于期房预订权的转让，预订人应在转让前征得开发商同意。如原本就是代亲朋预订的，为避免与开发商发生纠纷，预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。合同细化再细化示范合同也有盲区，细化合同是关键。买卖双方应当视各自的需要增加补充条款，细化双方的权利与义务。

　　在二手房交易过程中，下家的义务是付款，上家的义务是转移房屋。因此，下家在补充条款时应将付款方式与上家履行义务捆绑，保证自己的权益。比如，约定合同签订后付房款的30％，交房后付房款的30％，产权过户后付房款的30％，他项过户（水、电、煤等）后再付房款的5％，最后的5％尾款在卖方将户口迁移后再支付。在上述两者挂钩的同时，下家还要同时明确上家的违约责任。如约定逾期交房时，上家须每日付总房价一定比例违约金。同样，上家也要在付款上防止下家违约。

　　新版二手房买卖合同中，部分条款仍然存在盲区。一旦出现纠纷，操作难度较大。比如，合同中规定，一旦上家在交房上出现逾期违约情况，超过一定期限，下家有权解除合同。但是，在实际操作过程中，由于房价不断上涨，即使上家违约，下家也往往不愿意解除合同。在此情况下，如何追究上家的违约责任呢？为了督促上家履行义务，仅仅赋予下家解除合同的权利是远远不够的。只有通过合同约定，赋予下家解除合同选择权和惩罚性赔偿的内容，才能真正维护下家的合法权益。当然，在目前诚信机制缺乏、纠纷不断的二手房交易过程中，委托专业律师保驾护航更为现实和必要。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（新桂网-当代生活报）

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