期房十大“放心指数”

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期房十大“放心指数”

http://www.syfun.com/news/2004/　2004-9-29 18:11:25 【打印】　【关闭】

    谈及期房，很多人会联想到面积缩水、规划改变、甚至烂尾等诸多隐患，不少吃过苦头的人更将期房和“欺房”等同起来。但是，期房在房价、户型选择等方面的优势，又让很多人难以抗拒。究竟该如何选择期房，让期房成为“放心期待的房子”？

    期房“放心指数”之一——开发商实力

    指数释义
    期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者是无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购房者经济遭受巨大损失。俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一，因此我们也将其列为期房的“放心指数”之首。
    开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。

    行家支招
    （杜明房地产评估事务所创办人、房地产专家  杜明）
    银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿还能力，这可能是对开发商实力最直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报、股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说，还可从以下几方面判断开发商实力：
    1．开发商以往的业绩；
    2．项目总开发量和开工量——这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工2幢楼，这样的开发商算是有实力吗？
    3．市场占有率，象珠江、万科、中远这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；
    4．工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。。

    期房“放心指数”之二——开发商信誉

    指数释义
    信誉是保证期房承诺兑现的根本。从开发商以往的作品当中，可以很容易地看出其对信誉的重视度。象万科、珠江这样的企业，所开发的项目均以企业名称为品牌，将每一个项目的成败当作是影响企业形象的关键，因而，信誉就能为期房质量作保障。

    行家支招
    （沈阳奥林匹克花园市场部经理  范睿）
    从开发历史中最能看出开发商是否有信誉——楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？项目是炒概念多还是比较实在？住户对楼盘的评价如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？开发商的态度如何，是“积极服务”还是“老大作风”？在考证发展商信誉的同时，还应避免几个误区：
    1．有钱不等于有信誉，有的发展商公司虽实力不强，但兢兢业业、极重信誉；
    2．有口碑、有品牌的企业也会犯错误，这是很正常的事；
    3．犯过错误的发展商并不等于没信誉，关键要看所犯错误的性质、频率和解决问题的方式。如果同样的问题在一个发展商的若干个楼盘重复出现；如果同一个发展商经常犯这样那样的错误，那我们就能认定它的内部管理有问题。对于这样的发展商，再有名气也应“避而远之”。

    期房“放心指数”之三——开发商管理

    指数释义
    从办事效率、营销手段、销售部门与工程部门的协调、以及开发商内部的人事变动情况，都可以对其管理水平形成基本判断，管理是否得力，是保证期房各项承诺能够兑现、质量得以落实的关键。若开发商管理有问题，容易导致责任不清、承诺不兑现等情况，即使想把项目做好也会心有余而力不足。

    行家支招
   （北三环沿线某房地产项目销售经理）
    1．从施工现场看管理：一位行业高手的经验是“看房要看工地，看工地要挑雨天”，一个施工现场满地泥泞、臭气熏天的楼盘，未来品质无疑需打问号；
    2．从售楼处看管理：售楼处是企业的窗口，其管理水准、售楼人员的服务意识，无疑也是开发商管理水平的缩影，若在上班时间工作人员吃油饼、嗑瓜子，您会放心地把数十万元钱交给这样发展商吗？反之，若您从工地看房回来，售楼处已备好擦鞋器，这样细致体贴的发展商，其提供的产品当然更“以人为本”。

    期房“放心指数”之四——销售证件

    指数释义
    房产项目的销售证件是购房人将来能否拿到产权证、合法权益能否受到保障的“生死线”。这就是人们常说的五证：
    1．国有土地使用权证
    如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，而开发商取得此证的前提就是得向国家交纳土地出让金，许多开发商不能及时取得此证往往是由于资金紧张导致。
    2．建设工程规划许可证
    房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可。
    3．建设用地规划许可证
    4．开工证
    5．预售许可证
    虽然“买房看五证”对购房人已成为ABC，但部分“精明”的开发商已开始玩起新的花样：
    1．利用证件复印件修修改改、大做文章；
    2．证件中建设单位、项目、建筑面积前后不一致；
    3．预售许可证预售范围一项都会注明允许预售的楼座、楼层，但有些发展商往往乘购房人不留意此项而超范围预售；
    4．开发商将部分在建房屋、当然也包括其所依附土地的使用权抵押、申请贷款进行新的开发。从客观上分析，这种方式其实并不违法，因为在此过程中房产的物权还属于开发商，并未完成向购房人的转移；但如果开发商不能及时清偿贷款，购房人就有无法及时取得房产证的可能；
    5．虽然取得建设工程规划许可证，却超高、超面积建设，使购房人权益受到侵害。

    律师支招
    （沈阳世联新纪元律师事务所  郭玉涛律师）
    1．查看证件和批准文件的原件，并仔细核对名称是否一致，是否存在超范围销售、超规划开发的情况；
    2．查看国有土地使用证原件时，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。因为在我国，在建工程和土地密不可分，如果某一地块被设定抵押，其地上房屋也必定在抵押之列；
    3．“乡产权”即农村集体土地上所建的房屋绝对不能买。

    期房“放心指数”之五——宣传手段

    指数释义
    期房的宣传手段，既包括各种媒体广告、宣传活动，也包括展示楼盘的效果图、沙盘、样板间、楼书等各种宣传材料。期房主要靠广告宣传促销，但随着楼盘的最终建成和交付，实物与宣传难免会有出入，使期房纠纷很多都成为“宣传惹的祸”。

    行家支招
    （沈阳中原房地产经纪有限公司住宅项目部销售总监  殷则环）
    1. 冷静看广告。广告不是合同条文，要学会“去伪存真”，很低的起价、若干分钟的车程等不要轻易相信，最好眼见为实；
    2. 别迷样板间：样板间只是一种展示，装修成本通常不菲，在样板间里您要多留意的是房屋的格局；
    3. 最好看施工图：有的户型图明显比例不当，感觉上会比实测中宽敞得多，所以最好去现场看或问销售人员要施工图；
    4. 别被优惠迷了眼：各种优惠活动是期房宣传的手段之一，但最好冷静对待，别为蝇头小利将老本赔进去；
    5. 学会区分楼书：面对越来越厚、越来越精美的楼书，只看具体的产品介绍、有效数据即可，万不可被诗情画意陶醉，更别把效果图当实景。

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