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房价指数杂乱购房难参考老百姓买房该参考什么？

http://www.syfun.com/news/2004/　2004-9-29 17:52:48 【打印】　【关闭】

不同用途、不同区位房价的变动情况。一些机构公布的房地产价格指数也存在采集信息不全或权重设置不尽科学等问题。比较科学的方法应是采用综合分析、比较分析、趋势分析等方法，随时掌握各区域、各类用途、各类套型的房地产价格及其变动情况，更准确地反映市场供需关系。

　　中　国土地勘测规划院地价所所长邹晓云也指出，各系统在推出房价指数时，首先应该考虑到市场真正的需求方，而不是片面地强调宏观经济，离消费者很远。

　　老百姓买房该参考什么

　　基于以上问题，建设部房地产业司司长谢家瑾告诉我们，他们正下决心扭转这种信息不对称的局面，争取在6月底之前建立起14个重点城市的信息系统，即按区位、价位、套型结构等分类进行各种信息采集。如在指定区域内，销售价格在3000-4000元/平方米的商品住房项目有几个，分布在何处，面积和套数各有多少，已成交套数、面积、具体成交价格以及待售(可分出上市销售在一年内、1-3年和3年以上)的面积、套数，真实地反映市场吸纳能力和价格变动情况。到时这套房地产信息系统和预景预报体系将会为老百姓买房起到提示和参考作用。

　　另外，胡修府也指出，35个大中城市房地产价格指数应该是与消费者联系比较紧密的，作为国家唯一正式批准对外发布的房地产指数，在最初设立之时也考虑到既要给政府提供决策参考，也要为购房者提供消费指导。但由于该指数系统是1997年建立的，此后全国的房地产发生了很大的变化，为了贴近市场，这一指数系统将在2005年做出比较大的调整，比如，对建筑类型不同的进行分别统计，就象一张地图一样，能更准确的反映市场状况。到时它将成为消费者购房的参考指南。

　　【新闻链接】国外房价指数系统计算方法

　　目前，世界各国的房地产市场在信息收集、分析、计算方面有很多方法。归结起来，这些方法可分为以下4种：

　　成本投放法：成本投入法是根据房地产项目的投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。

　　加权平均法：该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是，以大量的房地产实际交易价格作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比，虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。因此，在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。

　　重复交易法：它是利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法经过实践和专家的多次修正，在理论上已经相当完整，因此该方法被称为国际上最先进的计算方法，能够客观、准确地反映出房地产市场的状况。

　　特征价格法：该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（经济参考报）

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