政府最怕房价大跌各地政府新政明显在托市

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政府最怕房价大跌各地政府新政明显在托市

http://www.syfun.com/news/2004/　2004-9-29 17:39:54 中国经营报【打印】　【关闭】

交量已不如去年的三分之一，而且二手房交易量持续下降。浙江工业大学经贸学院副院长、房地产研究所所长虞晓芬对记者说：“宏观调控对杭州楼市影响是很大的，动拆迁停止后，需求减少，未来杭州房价回调是必然的。”正是在房价回调的关口，杭州市政府出台了免二手房交易税这一政策，用有形之手干涉市场。

■苏州：运筹托市计划

　　在江苏，由于省会南京将开十运会，建设活动如火如荼，动拆迁总体放缓但相对于其他城市速度依然很快。楼市尽管不如去年，但是相对于长三角其他城市还算比较好。

　　苏州市场，向来是苏、锡、常三城的风向标。５月开始，苏州楼市风向突变，一些原本很好的楼盘纷纷滞销，一些新开楼盘不得不一再调低开盘价，整个楼市开始由卖方市场转向买方市场。据资料显示，５月份销售面积为５５万平方米，６月份为５０万平方米，销售面积开始下降。空置率则在上升，今年３月份苏州楼市的空置率为７３万平方米，６月份上升到８７万平方米，增幅将近２０％。去年１０月，全国各路房地产巨头苏州拼抢土地，至今苏州业界仍记忆犹新。但是到了今年５月，苏州拍地居然两块土地流标。苏州市工商联房地产业商会秘书长王力行对记者说：“现在苏州楼市不是很好，销售不顺利，变相降价到处都是。”无锡、常州行情大体如此。

　　鉴于如此市场情形，苏州市建设局做了一项调研活动并形成了一份调研报告。报告中提出了多项措施，建议政府通过一些手段来调控楼市，如解决存量土地开工问题、限期限量开发，按照房产商开发项目面积大小确定分期开发计划；对不能按规定计划开发的，通过按延期时间长短加征高额基础设施费予以调控；维持一定的拆迁规模的同时，提高拆迁安置补偿，通过市场解决拆迁安置；政府调度有一定调控权的投资公司、商业银行，对一些“开发前景好”的开发项目予以融资，解决房地产商融资难问题。报告中提出的“土地可以分期开发、动拆迁市场化、金融放宽”这三项措施是非常具有操作性的，如果能得以实施，将是对市场的有力支撑。据江苏有关媒体报道：这份报告已被送到了苏州市委最高领导的案头。苏州市委市政府高层对此事高度重视，要求有关部门对这些措施要召开会议“进行研讨和部署”，以确保苏州房地产市场“健康发展”。

■政府托市功效有限

　　冰冻三尺，非一日之寒。长三角楼市的现状，其根源在于前几年各地政府纷纷鼓励房地产投资、消费，导致房价上涨过快。朱成钢对记者说：“现在的房价下调，属于楼市的理性回归。”上海万科房地产有限公司市场营销部经理胡文魄认为：房价走势，从根本上说是由市场供需关系决定的。

　　香港楼市就是很好的例证。１９９７年楼市崩盘前一片红火，虚假繁荣。崩盘后，政府使出浑身解数，至今也起色不大。虞晓芬对记者说：“政府通过政策来托市，基本上说效果不会太明显。”杭州取消二手房交易个人所得税后，并没有出现想象中的楼盘大放量。

　　复旦大学经济学博士宋忠敏也认为：“政府托市，能起一点儿作用，但是作用不会很大。我们需要纠正一个认识上的误区：房价只能涨不能跌，房价下跌就意味着房地产不是健康发展。上世纪９０年代，日本房地产不断膨胀并破裂的教训之一就是‘地价房价只涨不跌’的思想观念促发了房地产的过度投机。房地产市场健康发展，并不是和只能涨不能跌划等号！”

　　他分析，２００２年，深圳市房价比１９９４年下降了１８％，房价收入比从１４．６倍下降到５．７４倍，房地产增加值则从１９９５年的５８．７４亿元上升到２００１年的１１０．６９亿元，年均增长１１．１％。他对记者强调：“因此，房价下调与房地产业的快速发展并不是相悖的。”

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