商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或个体经营机构或在上述机构内持有超过10％股份及或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明（例如银行存单）、银行对帐单、财务报表和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十四条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。

第三十五条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的有效收入，即单一申请为申请人本人有效收入，共同申请为主申请人和共同申请人的有效收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十六条 商业银行应通过调查外籍或非国内借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十七条 商业银行应区别判断抵押品状况。抵押物价值的确定以该物业在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托独立评估机构进行，但要出具由具备评估资格的专业人士签署的评估报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新评估。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十八条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员或委托的中介机构办理人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合约需有上述办理人员的见证签署。

第三十九条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录在案外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料，如信用卡“黑名单”，车贷/房贷逾期客户名单行内共享。

第六章 风险监管措施

第四十一条 银监会每年对商业银行房地产贷款发放机构的贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十二条 银监会根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律、法规情况；（六）需要进行检查的其他事项。

第四十三条 银监会对现场检查中发现的房地产贷款发放存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十四条 银监会对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报，列入银行黑名单。

第七章 附 则

第四十五条 本指引由银监会负责解释。

第四十六条 本指引自 年 月 日起施行。

第四十七条 本指引适用于经中国银监会批准，在中华人民共和国境内设立的各类商业银行，包括中资商业银行以及中外合资银行、外资独资银行和外国银行分行。