首先，看人流量：商铺好坏最终决定于人流量。说到流量无非是固定人流、流动人流、客运流、货运流。真正支撑你商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。货运流对商铺没有任何帮助。例如黄浦的九江路，虽处闹市，但是由于与南京路步行街相邻，实际人流量要远远小于南京路。而闸北区的闻喜路、临汾路等，虽然不在繁华地区，但是由于周边固定人流较多，因此反而很热闹。社区商铺离小区出入口越近越好，人们一般不会舍近求远。

　　其次，看商铺周边人员结构：商铺区域内居住人口从事的职业和行业直接影响商铺周边市场消费。例如新的高档商品房区域内高级白领人口比例高，其市场消费就高。据了解，目前最有消费能力的是25—35岁的白领阶层，而不是一般所认为的一些超级大户。普通工薪阶层较密集区域，其购买力相对较低。

　　通常你可以询问一下周边的房价，注意一下周边人使用的交通工具是以车代步还是以自行车代步等。基本上就能看出该区域的消费能力如何。

　　再次，看商铺周边产业结构：产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。

　　商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会造成商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移。例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务业的需求。

　　最后，看商铺周边公共设施的建设：公共设施的开发与使用对商铺的升值有重大影响。公共设施的建设可以使你的商铺升值也可以使你的商铺贬值。例如商铺附近新建了公共汽车站、地铁、轻轨出入口，会带来人流，反之马路拓宽二车道变四车道或六车道中间绿花隔离带会造成商圈人流减少。

　　沈阳人说“宽街无闹市，闹市无宽街”，老西门、曹家渡、长寿路商圈等就是一个例子，它们的商业气氛就不如从前了。而陕西路从威海路到淮海路由于人行道狭窄，马路不宽，人流量大，服装、鞋类商铺的租赁价格居高不下，要租还要转让费。