五、建立土地一级开发市场之后的出让制度改革

    现行11号令中的招拍挂方式中的挂牌出让并没有法律的依据，全国人大所批准的《房地产法》中只有招、拍与协议出让的三种方式。

现有土地的招拍操作中大多数以价高者得的方式进行，政府当然可以从市场中获得因垄断和供应短缺而形成的高额土地收益，但不利于政府用土地合理的调控市场的供给和土地的投资成本，也必然造成市场商品房价格的畸形发展，不利于地方经济稳定发展的必然趋势。同时会改变原有低价土地中的商品房会按新出让土地的价格而改变房价的预期，不利于市场竞争和稳定发展。

当实行市场化的土地一级开发之后，政府可以明确地将房地产开发的过程切割成两个部分，即土地开发和房产开发的两个阶段。政府用委托代理的方式招标完成土地开发的阶段，以“熟地”——可直接进入房地产生产开发的用地向市场招拍，而减少了大量房产开发的前期工作。一级开发企业专门将土地转化为可建设用地，也有利于市场化管理。

当政府可以有计划和预期地向市场供给土地时，可以充分掌握市场的情况和土地的成本，也能充分掌握预期土地供给时的产品结构，这样就可以有效地用招标的方式控制产品的生产供给类型达到市场调节的目标。也可以自如的按预计的土地供给情况，按不同用地的条件整体的控制产品的结构，保证市场的供给，调节市场的土地与房屋加价格使土地供给政策更加完美并且合理化。

   建立土地一级开发市场是必要的并可达到规范市场、信息透明和公开的阳光操作，既保护了征地拆迁中的弱者利益，有有利于政府通过土地的供给对市场进行调控，回避现行政策中的不利因素、改善市场的预期，促进市场的发展、解除现有市场中的争议和担心，使房地产业真正成为经济发展的支柱产业。