记者几经周折，电话采访到了地产大鳄张宝全。话筒的另外一端，他的语气显得相当谨慎：“住宅楼的间距有许多条件限制，比如规划部门的具体楼高、层高、容积率等等，我们机动的部分很小。”

　　张宝全的态度显然代表了京城大多数开发商，但这本身又与记者得到的其他信息并不完全相符。这中间谁是谁非呢？

　　备两套方案钻监管缺失之空

　　到目前为止，规划审批是严格的，市规委的行为无可指摘，但一部分地产商并不是按照审批过的设计施工的，他们事先就准备好了两套方案，真正实施的方案与提交的方案相比，不是缩小了楼间距，就是增加额外的面积。而监管的缺失正是他们放胆的诱因。

　　一般来讲，开发商在固定的面积上建设更多的住宅楼，原则上是不会违背建筑规范对于楼间距规定的。因为所有的住宅建设图纸最终是要经过沈阳市规划委员会审批的，而参与审批的人员都是注册建筑师。开发商获取额外利润的手段之一就是违反已经审定的规划，增加楼座，增加住宅密度。

　　实际情况是，个别开发商上报的方案和最终实施的方案并不吻合。他们事先就准备好了两套方案，一套是完全合乎规定，专门拿给规划委的官员们审查的；而另外一套则是与政策相违背的。最常见的情况是，大幅度缩小楼间距，以至于最终又挤进一个或两个楼。

　　“容积率是规划委很难掌控的。”房地产律师秦兵对此忧心忡忡。

　　他举例说，如果有一块1万平方米的土地，容积率为3.0，那么开发销售面积应该是3万平方米，但是如果实际销售面积达到33000平方米，容积率就达到了3.3，此时规划部门是很难弄清楚实际情况的。因为多出来的面积被分散在几乎是每一户中，这势必要将每一张产权证的面积相加，才能发现问题。“但这几乎是不可能的。”秦兵认为。

　　基于上述原因，人们又很难责怪相关部门监管，因为其中确实存在相当大的难度。

　　他表示，开发商突破容积率的做法实际上已经犯法了，“他们犯的是规划法和房地产法，但是却可以没有法律责任。”变商住两用少交土地出让金

　　办公楼（包括写字楼）的楼间距要求相对比较小，地产商先按照写字楼的标准申报，等方案批下来之后，开发商再改变建筑的用途——写字楼改住宅。当然，他们还不敢明目张胆地从头变到尾，因此，他们一般遵循一条中间路线，将纯写字楼变成商住两用楼。

　　对于地产商来讲，商住两用楼实际上可以少交土地出让金（写字楼的土地出让金高于住宅楼的土地出让金），又可以比较方便地贷到商业贷款（写字楼的投资大，商业贷款门槛高，条件比较苛刻，比较难实现）。

　　这样一来，就变相地改成了住宅，而其楼间距远远达不到住宅的要求。“商住两用”密度大了，销售收入自然就多了，当然多的还有利润。

　　将住宅与办公用房合盖在一起，对于住户和公司办公都有影响。住户缺少了私密性、静谧性，多了办公人员进出的干扰；公司员工少了办公环境的严肃，多了家常氛围的侵扰。

　　建外SOHO就是这方面的典型案例，商住两用的硬伤该如何回避？潘石屹抛出了家庭办公的概念，不知问题是否能迎刃而解。

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　　增加建筑面积另有两大招数

　　除了“梅花桩”以外，地产商们还有很多常规的增加面积的方法。在与业内人士的沟通中，记者了解到地产商增加面积的两大辅助法宝。

招数一：“地下拓展”

按照相关规定，建筑面积是从正负零开始算，也就是说从第一层开始算。对此，开发商经常采用的就是加高第一层的高度，这样一来半地上半地下的地下室就可以名正言顺地出租出售，其面积又可以不被计算其中。

招数二：“地上拓展”

按照日照的规律，顶层朝南的一侧加高不会影响其北面楼房的日照时间。在斜屋顶之下，增加一侧的楼高，也是一种比较常用的增加面积的手法。